鎌倉市今泉新築分譲住宅

鎌倉市今泉の新築分譲住宅・・・
ようやく、概要が決定しました。

直前まで迷いましたが・・・
３Ｋｗの最新太陽光発電システムを搭載します。
ＨＥＭＳを装備し、タブレットＰＣが付属します。
使用電力の「見える化」の実現。
http://www.sharp.co.jp/e_solution/mieruka

そして、将来の東京電力のスマートメーター等が施工された時の完全スマートハウス化に対応した住宅とします。

プロパンガスの地域なので、オール電化住宅とします。
南向きに大きな屋根を掛け、真南に３ｋｗの太陽光パネルが載るので・・・
電気代ゼロを目指せます。

先週、土台が敷き終りました。

自然豊かな環境が特徴的です。

建物を叩くのは、藤沢の工務店「遠藤」の遠藤親方。
稲村ケ崎、台１丁目、笛田Ｎｏ２に引き続き、この現場に入ってもらいます。
とても腕の良い大工さんです。

井関工務店の井関親方（兄弟子さん）曰く
「経歴的にも年齢的にも、大工として今、脂がノリに乗ってる。」
「脂が乗りすぎて、火が出る勢い。」
なのだそうです。（＾＾；）

予定では、２４日に上棟を行います。

販売は、明治地所さんが行います。
本ブログをご覧いただいた方は、当社に直接お問い合わせいただいてＯＫです。

お問い合わせ先メールinfo@heisei-shonan.co.jp
お問い合わせ先電話０４６７－４６－８７７５

販売の詳細は、下記ＰＤＦをダウンロード下さいませ。

https://drive.google.com/file/d/0B64IInbFh7dadUlncGVvQnI4NHM/edit?usp=sharing

グーグルドライブを利用しています。
小さく出る場合は、画面左上にある虫めがねの「+」を押してください。
拡大されます。

子供のころは、すべてが遊びだった。

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この世は遊び場。
子供の頃はみんな知っていたのに、大人になると忘れちゃう。
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昨日、リビングの床で大の字で寝てしまい・・・
深夜３時に目が覚める。（＾＾；）
真っ暗なリビングで何気なくテレビを付けたら、やっていた映画。
ジムキャリーの「イエスマン」

普通なら、すぐに消して２度寝か慌てて風呂に入るところです。

でも、ジムキャリーの演技にたちまち見入ってしまい・・・

早朝４半まで、見てしまいました。

冒頭の言葉は、朝４時過ぎにヒロインが言った一言です。

凄い言葉ですね。

なんだか、鉄球で後頭部を撃たれたみたいな衝撃をうけました。
もしかしたら・・・
今後、この言葉が私の人生を変えるかもしれない？

そのぐらいのインパクトです。

しかも偶然に・・・
この日に見なかったら、多分一生見ることのなかった映画です。
なんだろうか？
４０歳のこのタイミングで。

必然？
因果律？？

この言葉に巡り合った意味を、お盆休みに考えたいと思います。

とりあえず、今日はこの言葉だけご紹介。（＾＾）

ボディビル大会

昔、所属していた空手流派の友人が・・・
なぜか、突然、ボディビルの試合に出ると連絡がりました。
しかも、はじめての大会エントリー。
しかも直前に連絡。

かれこれ、１８年ぐらい前からの友人です。

さすがに、応援に行かない訳にはいきません。

ですが、三連休は不動産業者の書き入れ時です。
午後は、３件予定が入っています。

ということで・・・
午前中だけ仕事をさぼって・・・
川崎まで神奈川県オープンボディビル大会に行ってきました。

何を隠そう、私も生まれて初めてのボディビル鑑賞です。（＾＾；）
閑散とした中行われるイメージがありましたが・・・
大きい会場で、満員！！

しかも、大歓声、大声援！

友人はと・・・
あ、いたいた！！！

写真左から３人目です。
一番デカいぞ。

しかし、なぜか予選落ち。
彼より細い人が、何人も本選に進みます。
なぜ？？

予選後に会うことが出来ましたが「キレが無かった」そうです。
減量に失敗して、体重が落としきれなかったそうです。

なんでも、２０ｋｇぐらい平気で体重を落とすのだとか。

１０時に予選開始でしたので・・・
１時間ばかり見て、会社にとんぼ返り。

ちなみに、我が家は、こういう催し物は、必ず家族観戦です。
帰りは、横浜新道が横浜から大渋滞。
しょうがないので、入ってすぐに下りて、保土ヶ谷～黄金町～上大岡経由に変更。

あっという間に昼を過ぎてしまったので・・・
途中で、はなまるうどんによって、食事。

家族４人でうどんを啜ります。
２歳の娘も上手に食べるんです。（親バカ自慢）

息子はというと・・・

私の膝の上。（＾＾；）

息子よ、２歳年下の娘の方が、ちゃんとしてるぞな、もし。

ちなみに・・・
２人の髪型は、私の散髪です。

６０歳過ぎたら、床屋さんになろうかしら。

電柱の新設

鎌倉市笹目の開発分譲地にて、電柱の新設をしました。

東京電力に申し込み・・・
ＮＴＴと協議。

電柱はＮＴＴが立てて、支線を東京電力が行うことになりました。

新規で電柱の建柱が必要な場合とは・・・
電線から敷地まで距離がある場合です。

本敷地は、２５ｍ程度の距離があります。

通常、個人宅の場合、電柱ではなく中継ポールなどで対応します。

（クリックすると、拡大します。）

パナソニックのスッキリポールです。
種類は、数十種類あり、安いもので、１本３万円程度です。
この場合、施工も費用も、施主（お客様）負担となります。
工事費込みで、安くて５万円程度でしょうか。
高いものですと、２０～３０万円もしますので、注意が必要です。

但し、２軒以上がその引き込み線を使う場合は、東京電力ｏｒＮＴＴの電柱が必須となります。
この場合、費用は東京電力又はＮＴＴが負担してくれます。
もちろん、施工も両社が行ってくれます。
（逆に言うと、２軒以上利用する電柱じゃなければ、必ず自費）

そして、土地の使用料として、年間数千円が土地所有者に振り込まれます。

本物件は、新設の申請をして、おおよそ３か月で、電柱が立ち、支線を取り付け、電線の引き込みが完了しました。

電柱は、建柱機にて行いますが・・・
支線は、人力です。

初老の男性が二人来て・・・
直径２ｍ、深さ１．５ｍ穴を掘って・・・
いかり型の留め具を埋めます。

このいかりに留め具を付けて・・・

埋めます。

埋めるのも人力です。
押し固めも人力です。

炎天下の中、正味２時間、みっちり掛かりました。

留め具が地中から出ており、この留め具にワイヤーを張り、電柱が倒れ込むのを防ぐ「支線」が取り付けられます。

こんな作業も、必ず立ち会う必要があります。
特に支線は、出来る限り境界ラインギリギリに施工したい。
工事開始から張り付いて・・・

「もう少し右、もう少し手前、そこは、もっと寄せられるでしょ？」
と、五月蠅く注文を付ける私。（＾＾；）

東京電力の作業員の方々にしてみたら・・・
さぞかし、ウザイ客だったことでしょう。（苦笑）
でも、嫌な顔一つせず、言う通りに作業をしてくれます。
それは、福島事故前から、変わりません。

東京電力は、原発事故で袋叩きにされていますが、基本的に原子力が絶対安全だと言っていたのは「アメリカ」であり、原子力の開発に携わった「工学者」であり、その製造を行った「大手メーカー」なんですよね。

私は、日々のこれらの仕事のやり取りや生活の中で、東京電力に対し、悪い印象はありません。
逆に、良い印象しかないぐらいです。

問題は・・・
東京電力にすべての責任を押し付けている、アメリカ・メーカー・学者等、そして政治家なんですよね。

と・・・
また、話がずれていきそうなので、この辺でやめておきます。

不動産価格

私どもは、土地を個人の方から購入し・・・

整備をして、販売をする仕事を主としています。

事業計画を立てて、計画書を銀行に提出します。

融資の実行を得て、古家付の土地を購入します。

所有権移転後・・・

古家を解体し登記簿から抹消する。

整地して、上下水やガスを再整備し、確定測量を行う。

その他、「物件のデメリット」を取り除いていきます。

井戸が有ったら、お祓いして埋める。

隣接地の住宅から上下水や雨水が流れ込んでいたら、それを隣接者と協議し改善する。

越境物（工作物や樹木、建物等）があれば、改善する。

トラブルがある場合は、話し合い、合意書面を作成し納める。

セットバックがある場合は、分筆して鎌倉市に道路として移管する。

様々な調整や交渉を重ね・・・

そして、ようやく、販売をすることが出来ます。

建売の場合は・・・

そこから、建物を構想して設計。

地盤調査をして、補強が必要であれば地盤補強工事を検討します。

建築確認の申請と合わせて、住宅保証や地盤保証、木材利用ポイント等も申請します。

住器メーカーや様々な職人さんと工程や金額を調整しながら、着工。

その後、打ち合わせを重ねながら、約３か月工事を行います。

その間に、販売活動も行う訳です。

お客様が付いたら、お客様の要望等の打ち合わせをして、見積もりや工事調整を行います。

そして、お客様が希望される銀行に融資を申し込み・・・
法規の検査・保証書関連の申請・太陽光の系統連係を東京電力に申し込み、火災保険の打ち合わせを済ませ、司法書士に依頼して所有権移転までが、一区切りです。

古家を買い取り、土地で販売する場合でも、簡単ではありません。

そして、費用がとても掛かります。

とある古家を例にしてみますと・・・

■移転登記・抵当権設定登記

６０万円

■仲介手数料

７８万円

■古家解体

１５０万円

■滅失登記

４万円

■整地・補修工事

３０万円

■融資手数料

２５万円

■借入金利

８０万円

■広告費

１０万円

■雑費

１０万円

■売却仲介手数料

１０３万円

■不動産取得税

２５万円

合計／５５０万円の諸経費が掛かる訳です。

上記には、当社の人件費は入っていません。

約２か月の現場管理・監督費が４０万円、販売補助費を２０万円としますと・・・

総合計６００万円を裕に超えてしまいます。

でも、この経費は一般の方々の目に触れることはありません。

なので、良く、こんなお叱りの電話を頂きます。

「うちの家を２１００万円で買って、先日土地で３０００万円で売っているのを見た！」

「ずいぶん高く売れるんだと、そこで初めて知った。」
「仲介業者に騙されて、買い叩かれたのではないか？」

「おたくがやっていることは、酷いのではないか！？」

いえいえ・・・

経費を乗っけますと、原価が２７１０万円なんですよ。（＾＾；）

当社の利益は、２９０万円しか乗ってないのですよ。
土地１件で約３００万円の利益です。
それを高いと思われる方もいらっしゃると思います。

しかし、その利益には「売れないリスク」と「値引きのリスク」が入っているのです。

今、不動産を買われる個人の９割９分の方が、「１００万円値引きしてくれたら買います。」というような申し込みをされます。
「２００万円値引きしろ！」なんて、普通に言う方が５割ぐらいです。

１００万円の値引きをしたら・・・

当社は、２５００万円を超える借入れを起こして・・・

その１割に満たない利益しか得られないこととなります。

１年売れなくて、２００万円値下げしたら、利益はたったの９０万円です。そこに借入金利が嵩みますので、利益ゼロになる可能性も普通にあるのです。

同等の物件を年間１０件仕入れて販売したとしても、１件１００万円の値引きを受けたら、利益は年間２０００万円に届かないことになります。

ちなみにその中から事務費や交通費、福利厚生が賄われます。 どう思われます？？

５人の従業員を抱える会社です。（＾＾；）

決して、悪いことはしていません。

暴利をむさぼってもいません。

個人のお客様を騙しているわけでも、ないのです。

どうか、ご理解を・・・お願い申し上げます。