管理人のひとりごと

2016年3月18日金曜日

マンションのスラム化

富士通総研で日本経済の上席主任研究員でいらっしゃる
著書「限界マンション」で有名な、米山秀隆さんのお話が・・・
ちょっと、心底ゾッとしたので、ご紹介します。

（東京新聞２月１４日：メトロポリタンより）

今のところ、空き家問題は一戸建てが中心だが
近い将来、首都圏で深刻化していくのは、分譲マンションの空き家問題である。

築４０年を超えたマンションは、空室率が高まる。
老朽化とともに、区分所有者の高齢化や空室化が進んで
管理が行き届かず、スラム化に至る。

いやゆる「限界マンション」が、大量に出て来るだろう。

建て替えは簡単ではない。
容積率に余裕があって、従前よりも多くの部屋を造ることができ、その売却益が見込めなければ、デベロッパーの協力は得られ難いといえる。

現存するマンションの多くは、敷地一杯に建っている。
法規制は、昔より厳しくなっているため、同じ規模のものを建て替えるのも難しい。

また、行政支援の再開発による建て替えにも限界がある。

建て替えが困難な場合には・・・
区分所有権を解消し、敷地を売却して終止符を打つ方法がある。
しかし、買い手が現れない場合には、解体費用の捻出ができない。
その場合、老朽化物件が放置される恐れがある。

また、建て替えや敷地売却は、区分所有者の合意が必要である。
この合意は、マンションの規模が大きくなればなるほど、困難となる。

物件を丸ごと買い取って改修、賃貸物件などとして再生できる場合には
ファンドなどによる物件再生の可能性もある。
しかし、これもできるのは、区分所有者全員からの買い取りが出来た場合であるが、かなり至難である。

建て替えも敷地売却も建物再生も難しく・・・
スラム化が進み、放置しておくことが危険になった場合には
現在の一戸建ての空き家同様に、最終的に誰かそれを解体するのかという問題が生じる。

一戸建てと同様、その責任を果たさなければならないのは所有者である。
しかしマンションの区分所有者に、そのような責任を自覚している人はほとんど居ない。

区分所有者が責任を果たさなければ・・・
最終的には行政が取り壊すという選択肢が必要となる。
フランスのスラム化したマンションで実際に行われた例があるが、すべての公費解体は、現実にはかなり難しい。

おそらく、倒壊の危険性がある緊急なものに特別に実施することになるだろう。

マンションの場合、解体には億単位の費用が掛かるが・・・
それを納税者全体が負担することになるわけだ。
ただこれは不公平である。

本来、負担すべき所有者が負担する形にするには、例えば解体費用の積み立ての義務付けが考えられる。それが難しいなら、固定資産税に上乗せする形で解体費用をプールしておく仕組みも考えられる。

誰もがマンションの建て替えの難しさを直視し・・・
建て替え以外のマンションの「出口」をどのように整えるべきか。
今から真剣に検討しなければならない段階に入っていると、言えるだろう。

マンションの全国ストックは２０１４年末で６１３万戸もある。
そのうち、１９８１年６月以前に建てられた旧耐震マンションは約１８万戸となる。

今後マンションの老朽化は、急速に進む。

築４０年超のマンションは・・・
１０年後には約１５１万戸、２０年後には約２９６万戸に。
そして、建物の老朽化とともに、区分所有者の高齢化も進む。

マンションが直面する「二つの老い」である。

現在、１９７０年以前に建築されたマンションのうち
６０歳以上のみの所帯は５２％にものぼる。

さらに、おどろくことに
１９７１～１９８０年の間に建築されたマンションでも・・・
６０歳以上のみの所帯は、４８％を超えるのである。

凄い話ですね。

不動産業者として・・・
これは、しっかりと把握して、お客様に伝えなければなりません。

「現実」ですから。

知らない・知らなかった

では、売る方も買う方も済まされませんよね。

2016年3月17日木曜日

横浜の温水プール「ふれーゆ」

娘が、水泳に目覚めています。
私が休みの前々日から・・・

「トン（父）、今度の休みは、プールに行こう！」

と、言い続けています。
私、まるで、暗示を掛けられているかのよう。

私「まだ、冬だから、寒いよ」
娘「温泉のプールがあるじゃん」
妻「ユネッサンのことじゃない？」
私「じゃあ、行く？」
息子「やだ、交通公園に行きたいっ！！」
妻「ユネッサンは、来月の連休じゃないとしんどいからダメ！」
娘「やだっ！やだっ！やだっ！やだっ！ユネッサン行くっ！！！！！」
「息子、自転車に乗りたいからユネッサンやだ！！」
私「・・・・」
娘「ユネッサン！ユネッサン！ユネッサン！ユネッサン！！」
妻「うるさ～い！！」

毎日仕事から帰ると、直後、こんな有様です。

ということで・・・
父の独断と偏見で考えた挙句・・・
今週の定休日は、家族で温水プールに行くことにしました。

向かうは、横浜市鶴見区。

大船駅から、車で３０分ほど走ると、鶴見の工場地帯に到着。

ここは、漫画「鉄子の旅」で有名になった・・・

全国でも有名な鶴見線が走る場所です。

右に見えるのが・・・

これまた全国的に有名になった、理化学研究所。

正面に見える煙突は、鶴見のゴミ処理場ですね。

ＪＲ横浜駅や新横浜駅から約３ｋｍぐらいのこんな近い位置に・・・

一日１２００ｔものゴミを焼却する施設があったんですね～。

知らなかった。

そのごみ焼却の熱を利用した施設が、ここです。

温水プール＆温泉施設「ふれーゆ」

http://www.fure-yu.esforta.jp/

鶴見のゴミ焼却場の真横にあります。

横浜湾のど真ん中に位置しているので、景色は絶景です。

いざ、入館。

さすがは公営。

凄い設備です。

館内は、抜群。

位置的に、とても解りにくく・・・

アクセスも悪い。

宣伝も打たれていない為・・・

物凄く、空いています。

しかも、プールに併設されたジャグジーなどは、温泉と同じ温度。

あったかい。

室内もとても暖かく、流れるプールも滝も、ウォーターシューターもあり・・・

個人的に、ユネッサンよりも上だと思うほど。

超穴場の施設といえます。

しかも安い～。

温泉入浴セットで、大人１４００円、子供４００円なり。

家族４人でスーパー銭湯行くのと、同じぐらいで済んじゃう。

いや～、まるで、夏休みのように、プールを満喫しました。

すっかり夕方。

子供たちに「ごはん何食べたい？」と聞くと・・・

息子「ハンバーグ！」

娘「ハンバーグ！！」

ということで、桜木町へ。

向かうは、洋食屋の名店「センターグリル」さんへ

http://www.center-grill.com/

安くて美味しいで、横浜で知る人ぞ知る名店です。

横浜発祥のナポリタンとオムライスがとても有名なんですね～。

で我が家が注文したのが・・・

息子：チーズハンバーグ定食

娘：イタリアンハンバーグ定食

私：イタリアンハンバーグ定食

妻：ハンバーグエビフライ定食

全員、肉。（苦笑）

しかも全部、大人用。（＾＾；）

写真は、イタリアンハンバーグ。

ハンバーグが見えないほど、ミートソースが掛かってます。

美味～い！！

熱々で肉汁が・・・、というタイプではありません。

肉の固まり！！

中まで肉がギュッとしている。

そしてしっかりと中まで火が通ってます。

なので・・・

最近流行りの「切っただけで、何だか解らない油がとにかく滴り出て来るハン生のハンバーグ」とは、一線を画したものです。

肉汁？があふれ出て口の内を火傷する心配も無く、子供も安心。

そして、厚みがあって、大人でも中々のボリュームです。

が・・・

５歳児、一番に完食。

どれだけの食欲だ。

息子よ。

しかも、食べ終わった後、隙をみて娘の肉を３キレも食べるというオマケ付き。（＾＾；）

５歳でこれだから・・・

１０歳になったら、どうなっちゃうんだ？

ちっこい息子の脇で、不安マンマンの４０歳過ぎの夫婦。

いや～、美味しかった。

そして、凄いのはお会計。

家族４人、有名な洋食屋さんに入って・・・

ガッツリお腹いっぱいに食べて・・・

税込３９８０円也！！！！

安い！！！！！！！

大船の駅ビルで、家族４人でハンバーグ食べても、５０００円は超えますよ。

横浜の某有名店などにいったら・・・
１万円はするかも。

安いな～。

こんなお店が家の近くにあったら、良いな～。
桜木町、うらやましい～。

2016年3月15日火曜日

中教審？

文部科学省の中教審なる組織が・・・
今後の小学校の授業に対し、こんな指針を出したそうです。

小学校の時間割まで、国が管理するのですか。

まあ、それはさておいて・・・

この時間割を見て個人的な、感想。

「分刻み」とはこういうことを言うのですね。

こまけ～なぁ～。

感性を育てるのに大事な音楽が・・・

１週間のうち、たった１日だけなんだ！少なっ！！

体育って、今、１週間で合計２時間もないんだっ！（゜゜；）

そりゃ、体力指数が年々落ちていく訳だ。

逆上がりができない小学生の方が多いというのも、納得。

私が文部科学大臣になったら・・・

こんな時間割にしますよ。

社会に出たら、仕事が小分けに区切られることって、無いんだよね。

というか、仕事が途切れることが無い。

常時、継続性があって、小分けに休みが取れる訳でもない。

自分で考えて配分して・・・

休憩したりトイレに行ったり、水分摂ったり、間食したり。

子供に考えさせて、やらせればいいのに。

なんだったら、机と椅子を取っ払ったらどうかしら？

それが無理なら、整然と並べて、決まった席を決めるのを辞める。

好きに配置させて、椅子だけで机が無い人が居ても、良いじゃない？

なんで、日本の学校は、いつまでたっても、こんな軍隊のような時間割なんだろうか？

だから、辛抱できない子が荒れるんじゃないかしら。

自分が子供の頃を思い出してみると・・・

ずっと小さな椅子と机に体を突っ込んでるのが、なによりも苦痛だったな～。

小分けの休み時間のたびに、都度解放され、狭苦しい教室から飛び出して、廊下で伸びをして、数分後また小さな机に膝を入れて、固い椅子に腰を接着させ、ひたすら我慢。

今、思い出しただけで、寒気がします。（＾＾；）

外務省に面白いサイトがあります。

http://www.mofa.go.jp/mofaj/kids/kuni/#oushu

「世界の学校を見てみよう」です。

学力世界一のフィンランドの小学校では・・・

■小学校内のカフェ

（外務省http://www.mofa.go.jp/mofaj/kids/kuni/finlan_1.htmlより）

■教室の授業風景

（外務省http://www.mofa.go.jp/mofaj/kids/kuni/finlan_1.htmlより）

■教室の座席

（外務省http://www.mofa.go.jp/mofaj/kids/kuni/finlan_1.htmlより）

開放的で素敵だな～。

少子化で、子供が少なくなっている昨今。

日本の学校環境も、こういう風に開放的にできないものか？

中教審が考える必要があるのは・・・

授業の時間割なのでは無く、学校の環境なんじゃないの？

目線が、全くずれてるよ。

さてと・・・

そろそろ、現場に行かななきゃ。

2016年3月13日日曜日

ハイブリットクロス

当社建売住宅「鎌倉市玉縄２丁目」
完成真近となってきました。
（※すでに成約済みです。）

室内クロス工事も終盤となります。

リビングの写真です。

壁紙が仕上がると、室内が一気に明るくなります。

施工は、茅ケ崎の芝田内装さん

貼るクロスは、建売住宅で使われている安価な普及品ではありません。

サンゲツと大日本印刷が開発した最新テクノロジー「電子照射技術」により
製造されたされた新世代ハイブリッド「EBフィルム」です。

今までの壁紙と異なり・・・
汚れが極端に付きにくく、油性マジックも落とせます。
また、耐久性にも優れ、ひび割れが起きにくいのが特徴です。（＾＾）

普及品の壁紙に比べ定価単価で倍の価格となりますが・・・
良いものを使えば、将来のメンテナンスコストが少なくなり、お客様にはとても有利になるでしょう。

EBクロスは、質量が軽く、また伸びる性質があるため
技術が未熟な職人だと、貼るのに苦労する場合があります。
注意してください。

軽い・伸びるという性質が、木造住宅の特性に合い
地震の揺れや躯体の痩せに追随してくれます。

従来の壁紙に比べ、圧倒的に経年の変化が少ないハイブリット商品です。

WEB上では「糊がのらない」「壁に貼り付かない」などのクレームがあるようです。
ですが、芝田内装さんは、普通の壁紙と同じスピードで、難なく貼っていきます。

職人さんは、腕が全てです。
良い職人さん方とお付き合いできれば、その工務店も良いビルダーとなります。

今の世の中のように、コストを落とし続ければ、質は下がる一方です。

壁紙などは、新築住宅を何件か見比べても・・・
一般の人は全く見わけがつきません。

でも、住んだあとに大きな違いとなって現れます。
でも、多くの人が「壁紙はこんなもんだ」と思っているので、最後までその違いには気が付かないでしょう。

ちなみにここは玄関。

真北の玄関ですが・・・

クロスが仕上がると、明るいですね～。

玄関を開け、一見すると・・・

下駄箱がないスッキリとしたスペースに見えます。

この写真の左奥を見ると・・・

シューズクローク＆フリースペースとなっています。

下駄箱にするか、オープン棚にするか最後まで迷いましたが・・・
鎌倉は湿気が強いので、オープン棚の方が良いんですよね～。

ベビーカーや子供の遊具を置いておくこともできます。
冬場にミカンなんて、置いておくのも可能。

上部は、Ｌ型の枕棚になっているので、収納としても活躍します。

ひと味もふた味も違ったこの家。
建築家「伊藤誠康」先生が手掛けた建売住宅です。

設計に時間をかけ、根詰めて計画を練れば、限られたスペースでも
面白くて住み易い家は、いくらでも造れます。

みな、基本設計をおろそかにしすぎです。

この家は、２４坪です。
それでいて、玄関にシューズクロークです。
そして、しっかり３ＬＤＫです。

ご参照くださいませ。（＾＾）

2016年3月12日土曜日

新築ガレージハウス「鎌倉市浄明寺」

当社売主の建売住宅「鎌倉市浄明寺」本日、着工しました。

まずは、建物の配置を決めるための「遣り方」です。

本物件は・・・
建売住宅として「ガレージハウス」に挑戦します。

住宅に対する・・・男の夢。
実は、１位が、ガレージなんですよ～。（＾＾）

・ウォークインクロゼット
・勾配天井
・書斎
・倉庫
・サンルーム
・プロジェクター

様々なマイホームに求める夢の中で・・・
実は、ガレージが一番難しいのです。

都心でたまに「ガレージ住宅」といわれるモノを見かけます。
でも、車が半分飛び出ていたり、車を入れたらドアもまともに開かなかったり。

一般の駐車場のスペースは、幅２．３～２．５ｍ×長さ５ｍ程度。
このサイズをそのままガレージに取り入れるケースが、とても多いこと。
しかし、そんな提案をしてくる工務店や設計事務所は無能と思ってください。

４方を壁に覆われるスペースに・・・
４方遮るものがない駐車場のスペースのサイズを取り入れるなんていうのは、無茶なんです。

ガレージは最低でも、自動車の幅の２倍のワイドが必要。
これ、覚えておいてください。

当社が造るガレージハウスの図面をご紹介します。

南東の角地。

東側は、間口１７ｍを超えます。

道路と垂直に車の出し入れが必要になるガレージ住宅は、広い道路・広い間口が必要となります。

本物件は間口が１７ｍもあるので、エントランスを気にすることなく、ガレージ前を広く空けることができる絶好の立地です。

また４ｍ道路から、風致地区規制で建物を１．５ｍ離さなければいけないため、ガレージ前に道路合わせて５．５５ｍの空間ができます。これも逆にガレージには良い条件となります。

建物が道路に近づけば近づくほど、ガレージへの車の出し入れはキツくなります。

最低でも５ｍは、確保したい。

また、ガレージへの入り口（シャッター）サイズも要注意。

下記は間取りの拡大図です。

シャッター開口が壁芯で１．５間あります。

ビルドインガレージでは、入り口壁芯２．７３ｍ（１．５間）を必ず確保してください。

これ以下にしてしまうと、車の出し入れにとても神経を使います。

ひっかけたりぶつけたりと、夢のマイホームがたちまち高額補修の悲劇を生むことに。（ＴＴ）

もう一つ、ガレージの重要なポイントがあります。

自動車は、壁ギリギリに止めることができません。

よって、３０ｃｍぐらいのクリアランスが必要と思ってください。

幅が壁芯２．７３ｍのガレージ図面をよく見かけます。

内寸２．５６ｍ。

多くの人が勘違いしていますが・・・

実際に、その幅のスペースに車を止めるとき・・・

幅１．８ｍの車を止めて、残り０．７６ｍ幅のスペースが空くわけでは無いのです。

ピッタリ止めても、車と壁の間は３０ｃｍは空きます。

つまり、実際には、残りの幅は４６ｃｍしか余らない。

人の肩幅は、５０ｃｍ前後。

何か作業ができますか？

運転席のドアも半開きしか無理。

物も置けませんね。（ＴＴ）

それでなくても・・・

ガレージに収納するのは、傷をつけたくない大事な車。

その横で作業をするわけです

最低でも１ｍの余分な幅が必要です。

当社の間取りのように、ガレージ内の寸法が壁芯４．０９５ｍ取れば、有効幅がおおよそ３．９ｍ。

約１．８ｍ（１間）のスペースが確保できます。

これだけあれば、ガレージの中で、ワックスがけも可能です。

話を戻して・・・

なぜ、ガレージは実際に難しいのか、分かって頂きましたか？

当社物件のガレージスペースは、畳数で１２．７１帖です。

６帖の部屋２つ分にもなるんですね。

部屋が二つ、潰れるんです。

こりゃ、奥様と揉めますよ。（＾＾；）

面積でいうと、２１．４２㎡。（涙）

坪でいうと６．４８坪ですから、３０坪の家の約２２％も取られてしまいます。

女性がマイホームに望む間取りは、３ＬＤＫ以上。

３ＬＤＫにガレージとなると・・・

建物面積が大きくなりすぎる。

コスト的にも無理・・・

土地が狭いから無理・・・

間口が足りないから無理・・・

いろいろな無理が出てきます。

私、２０年近く不動産業を営んでいますが・・・

今まで、都心で・・・

「ガレージハウス」と謳って売り出しているもので、まともなガレージを見たことがありません。

（※たまに出る、数億のすさまじい豪邸は除きます。）

でも、夢を実現するのがビルダーとしての、我々の仕事です。

２階の間取りをご覧ください。

①３ＬＤＫ

②広い主寝室

③収納豊富な家

④書斎（趣味の部屋）

⑤広く開放的なリビング

⑥対面カウンターキッチン

⑦屋根裏部屋

⑧広いバルコニー

⑨広い庭

その他、多くの「マイホームの夢」も、組み込みました。

なんだったら・・・

男の第二の夢「プロジェクター」もやってみようかしら。（＾＾）ｖ

「自分でも住みたくなるような家」

が、すべての発想の原点となります。

良い家になりますよ～。

夢を詰め込んだ建て売り住宅です。(^-^)

ちなみに・・・

本物件は、ブログ形式で建築経過を日々ご紹介する予定です。

ご期待下さいませ。

現在、三井不動産リアルティーで販売中です。

http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/F92T2A07/

また、直接お問い合わせもお受けいたします。

info@heisei-shonan.co.jp

何なりと、お気軽にどうぞ。（＾＾）

2016年3月11日金曜日

黙祷（－人－）

５年前のこの日。
お亡くなりになられた、多くの皆様のご冥福をお祈り申し上げます。
また、今なお多くの被災者の方々、継続して応援しております。

そして、福島第一原発で働いている多くの方々、感謝申し上げます。

我々が日常を送れているのは・・・
東京電力の財力でも、政治の力でも、官僚の知力でもなく・・・
貴方がたの身を挺した日々の作業のおかげです。

また、放射能の影響で亡くなられた吉田所長。
ご家族の無念、いかほどか。
とにもかくにも、感謝と尊敬の念でいっぱいです。

彼は、神の化身だったのでしょうか？

誰もが逃げだした大事故の現場に身を置き続け
誰もが恐怖におののいた放射能を浴び続けながら、個人の力で、事故を最低限に食い止めた。

そして、瞬く間に癌に犯され、他界されました。

彼に、日本政府はすみやかに国民栄誉賞を授与することを願います。
そして、近い将来、日本のみならず世界を守った英雄として・・・・
ノーベル平和賞が授与されると、個人的に確信しています。

先日・・・
東京電力の重役が起訴されるとのニュースがありました。
ですが、悪いのは彼らですか？
彼らは、ただの傀儡だったのではないですか？

原子力政策を主導していたのは、企業ではありません。

その責任の所在を、過去に指摘した東京テレビが、政治家に起訴されました。
そして、まさかの東京テレビが敗訴。
その後、まともに真犯人を名指しするマスメディアは見なくなりました。

下記動画が、その時の訴訟されたＶＴＲです。

世直し・原発問題東京テレビVS甘利さん 投稿者 gataro-clone

下記は、傍聴した上田眞実さんの記事
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原告は元経産大臣の甘利明氏。
損害賠償と謝罪放送を求めた相手はテレビ東京とその記者三名。

テレビ東京が取材中、津波被害は当事者として意識していなかったと話した原告（甘利明）に対して、津波被害を予測した共産党の「質問主意書」を出し、地震の他に津波被害で電源を喪失する可能性を既に指摘してあると伝えると、甘利氏が無言で席を外し、“取材は中断となりました”とナレーションとテロップを入れた事に対しての提訴だ。

原告の甘利氏側は・・・

「悪意を持って報道された」
「嵌められたと思った」
「後半部分のやり取りはカットすると言ったのにしなかった」。
「ワイドショー的な人を貶めようとするもの」

と主張した。

一方のテレビ東京側は
「インタビューから逃げたのは事実です」
と、主張。取材中に甘利氏が

「あんな物が放送されたらたまらない、俺の政治家生命は終わりだ！」

と記者に詰め寄った事や

「日本なんかどうなったっていい！」

と、甘利氏が言った事実を証言。
視聴者に甘利氏の無責任な姿を伝えたかったと反論し、報道の正当性を裁判官に訴えた。
政治家が放送局と記者を訴えるとは余程の捏造報道かと思ったが、「取材事実をありのままに放送した」ことへの名誉毀損の裁判というのも珍しい。ちなみに甘利明氏は裁判途中で原告席から姿を消した。
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津波対策の必要性をもみ消したのは、政治家です。

そして、「絶対に大丈夫」と胸を張っていたのは、事故前の安倍政権です。

その連中が・・・
平然と被害者面して・・・
総理大臣他、大臣の面々となっている。

そりゃ、原発の責任追及って言われても・・・
自分で自分の非を追求できる奴なんて、いませんね。

彼らは、認めたら最後です。
政治生命どころか、損害賠償で自己破産。
国賊として、懲役刑もあるかもしれませんから。

だから、自民党は、原子力事故を総括したくても出来ないのです。

それを、国民が知るべきです。

知らない事は罪です。
よって、最終的に・・・
知ろうとしない国民が、全て悪いこととなります。

原発は、止めましょう。
これだけは、どうにかしないと。

中国で１００基。
これ、必死に止めないとだめですよ。

中国で事故があったら、絶対に公表されません。
鉄道事故があった次の日、原因究明を逃れるために事故車両を土で埋めてしまう国です。

原発事故があったら・・・
そう考えただけで、一般人でもゾッとします。

ＰＭ２．５がこれだけ飛んでくる昨今。
放射能も飛んできます。

馬鹿でも解りますね。

それを、政治家が分らない訳がない。

それなのに、日本企業も政府も一緒になって、その原発システムを目の色変えて売りさばいてる。

それを主導しているのはだれ？
安倍政権です。

「持続可能な未来」
「子供たちの未来」

未来へ残す日本は、美しくあってほしい。
それが、安倍政権の目指す政治です。

では「美しい国、日本」とは、なんでしょう？
５０年後の未来でも・・・
福島第一原発は、収束しません。

きっと、状況は今とあまり変わらないでしょうね。

考えて下さい。
今、一人一人が考えてください。

子供たちの未来を。

2016年3月10日木曜日

宮ヶ瀬ダム

関東最大級のダム・・・

こんなに近くにあったんですね。
知りませんでした。（＾＾；）
なにもかも知らないことだらけの私です。
子供と遊ぶ事によって４２歳でも知見が広がる。
子育てって、凄いですね。(笑）

相模湖プレジャーフォレストにも初めて行きましたが・・・
帰りに、相模湖～宮ヶ瀬湖へ

初めて訪れた宮ケ瀬湖畔。
https://www.miyagase.or.jp/index.html