管理人のひとりごと

2020年10月18日日曜日

新築分譲住宅「鎌倉市笛田４丁目」

今年初旬から宅地造成を手掛けていた
鎌倉市笛田４丁目の土地の一画にて
ようやく、今月末に
完了検査済みが下りる予定となり

全ての段取りが出来て居ながら
中々手を付けることが出来なかった
新築分譲住宅の建築を開始します！！

（※クリックすると拡大します。）

土地：９８．５３㎡ (２９.８０坪)

建物：７６．５９㎡ (２３.１６坪)

価格は、３８８０万円（税込）です。

①外構工事込み
②地盤補強込み

③注文住宅を超えた建売住宅

④セルローズファイバー断熱

⑤ガス衣類乾燥機「乾太くん」標準装備

コンパクトながら
生活動線を考え抜いた間取りで

とても広々と使って頂けると思います。

■概要

所在／鎌倉市笛田４丁目１８６４番４

住居表示／鎌倉市笛田４丁目２６－１２

交通／湘南モノレール「湘南深沢」駅より徒歩１７分

交通／江ノ島電鉄「長谷」駅より徒歩２３分

交通／ＪＲ横須賀線「鎌倉」駅よりバス８分・バス停「八雲神社前」より徒歩４分

地目／宅地

都市計画／市街化区域

用途地域／第一種低層住居専用地域

建ぺい率／４０％

容積率／８０％

構造／木造ガルバリウム鋼板葺き２階建て

現況／建築中

完成引渡日／令和３年２月末　

設備／本下水・公営水道・都市ガス

公法制限／宅造規制・景観法

建築確認／第20ＫＡＫ建確０２８２７号令和2年10月14日

■周辺環境

ピヨピヨ保育園－６４５ｍ

たんぽぽ保育園－９７４ｍ

聖ミカエル学園－１４８ｍ

長谷幼稚園まで－１７１３ｍ

深沢小学校まで－９４６ｍ

深沢中学校まで－９４０ｍ

湘南記念病院まで－１０６９ｍ

鎌倉病院まで－１３４８ｍ

相鉄ローゼンまで－９９７ｍ

グルメシティまで－４７７ｍ

笛田公園まで－２０８ｍ

夫婦池公園まで－１１６１ｍ

由比ガ浜海岸まで－２０４３ｍ

鎌倉の大仏まで－１２９８ｍ

セブンイレブン－６７０ｍ

完成は来年の２月末となりますが
時期的には、新学期前に引っ越せるので

とても良いタイミングになると思います。

是非、ご検討ください。

お問い合わせは・・・
メール／info@heisei-shonan.co.jp

電話／０４６７－４６－８７７５

当社が売り主の為

仲介手数料は不要です。

（＾＾）

それにしても・・・

いや～
鎌倉は、何をするにも
時間が掛かります。（ＴＴ）

どうにかしてほしいものです。

2020年10月17日土曜日

当社は、一般的に言うところの
「建売住宅業者」です。

土地の分譲開発及び
建物の建売分譲が主とする業態で
平成元年に創業し
今年で３２年目となります。

商売敵は、大手パワービルダーです。
その力は絶大で
あまりもの大きさな競争相手に
中小の同業者の殆どが
創業しては数年で消えていくのを
何十年も見てきました。

当社も・・・
普通の建売住宅を建てていたら
今、生き残ってはいなかったと思います。

生き残るために考えたのが
『普通の建売住宅とは一線を画す』
というものでした。

個人が家を建てる際
一番贅沢と言われているのが
建築家に設計を依頼し
その設計図に基づき
建設する工務店を探すというものです。

ただ、設計に１０倍の時間がかかり
設計料だけで建築費の１０％以上。
多くの人が、入口でその選択肢を断念をして
設計に掛かる費用や時間を省き
ハウスメーカー等で建てているのが実情です。

そこで、当社は
アトリエＩｓ一級建築士事務所
建築家の伊藤誠康先生にお願いし
建物の設計を一から外注し
建築家が手掛けた基本設計に基づき
家を建てることとしました。
それが、１７年ぐらい前の話です。

結果、通常の建売住宅にくらべ
コストは倍以上かかり
利益率はとても悪いですが

「注文住宅を超える建売住宅」
というのが認識され
今でも生き残れているのだと思います。

その「建築家の建売住宅」を
手掛け始めてから
当社の建売住宅をご覧いただいた
一般のお客様及び
不動産仲介業者の営業マンより

「平成の建売仕様で注文住宅を請け負ってほしい」
というご依頼を多く頂くようになり

何時の間にか、当社を
注文住宅を手掛ける工務店だと
思っている方も多くいらっしゃり
実は、今、とても困っております。（＾＾；）

月に一回、必ず注文住宅の相談を受けます。
しかも、かなり熱烈なオファーです。

ただ、ここ数年・・・
建設業界を取り巻く環境は
悪くなる一方です。

建材のコストが上がり続け
流通コストも年々うなぎのぼり。
さらに職人の高齢化も伴い
人手不足も深刻化しています。

大手と政府が主導し
「ゼロエネルギー住宅」が掲げられ
業界全体が工場生産にシフトしていく中
我々のような
昔からの手法で家を建てるビルダーは
様々なコストＵＰを
売値に反映させることが出来ず

また、お客様からは
様々な性能を「数値化」するよう求められ
厳しさは、日に日に増していってます。

大手ハウスメーカーのように
大看板があるわけではないので
当社のように名も無い会社に来られるお客様は
困った果てに駆け込んでこられ
予算が先に決まっている方が殆どです。

「２０００万円で自然派の住宅を建てたい」
「低予算で、建築家の家を建てたい」
「建売住宅と同じぐらいの金額で注文したい」
「他の工務店で予算が合わず、助けてほしい」

ご相談の多くが、こんな内容です。

今までは、そんなご依頼でも
頼られるんが嬉しく
注文住宅に取り組んできました。

でもぶっちゃけ・・・
注文住宅は、とても手間が掛かります。
「人の空想や夢」を現実に形にするという作業ですから
齟齬も生まれますし、トラブルも多い。
建売住宅の１０倍は、大変です。

それを「見えないコスト」と言います。

低予算で受けてしまい
利益を取ることが出来ず
やるだけ損ということが
まま、発生している実情があります。

色々な見えない所で手を抜けば良いのです。
見えない材料を落として儲ければいいのです。
とことん人件費をカットをして
職人を泣かせればいいのです。

でも、それをやってしまうと
今まで積み上げてきた実績と信頼を
自分で放棄することとなり
きっと、数年と持たないでしょう。

今、会社として利益を得るために
一生懸命、建売住宅専門の業者に戻ろうと
努力を重ねています。（＾＾；）

よって、注文住宅単体でのご相談は
現在、全てお断りをしている状況です。

ご相談やご依頼を下さったお客様方
また、不動産仲介業者の方々

何卒、ご承知おきをお願い申し上げます。
ｍ（_ _）ｍ

2020年10月16日金曜日

藤沢市立石の新築分譲住宅

当社で販売中の
藤沢市立石の新築分譲住宅

本日より、値下げします！！！

■新築ペット共存住宅

室内で大型犬とも一緒に住める家

ということで

①ペット用トイレスペース

②外シャワー

③ペット用品専用収納

④アンモニアを分解する床

ｅｔｃ

色々と工夫を凝らしています。

もちろん、猫ちゃんでもＯＫ
ペットを飼わないというご家族でも

便利にお住まい頂けるよう

気配りをした家となっています。

■吹き抜けの家

とにもかくにも広い庭があり

建売住宅では実現できない

ガーデニングやバーベキューが

自宅で実現できます。

リビングは大きな吹き抜けとなっており

収納がとても豊富。

３ｓＬＤＫの間取りで

２階にフリースペースがあり

そこからウッドデッキに

バリアフリーで出ることが出来ます。

もちろん当社の住宅は
セルローズファイバー断熱を採用しているため

冬はとても暖かく

暖房による電気代を
２分の１以下に抑える事可能で

リビング室内にガス栓を設置してあり

６畳用のガスファンヒーターを置けば

その一台だけで、冬場の暖房を補えます。

ちなみに・・・
セルローズファイバーは天井にも吹いているので

夏場の屋根からの輻射熱はゼロに近く

冬場の暖かさ以上に

夏場の涼しさを体感して頂ける

高性能住宅となっています。

■売地

ライフラインがすべて整った
更地の売地です。

建築条件はないので
お好きなハウスメーカーで建築可能。

この土地をご購入いただいたお客様には

当社にて建売価格で
注文住宅をお受けすることが可能です。

３物件とも、当社が売り主です。

よって、仲介手数料がかかりません。

是非、ご検討下さいませ。

お問い合わせは・・・

メール／info@heisei-shonan.co.jp

電話／０４６７－４６－８７７５

2020年10月15日木曜日

長谷３丁目店舗

鎌倉市長谷３丁目にあります
当社所有の賃貸店舗「鎌倉ジェラート」が
今月の１９日を持ちまして
閉店することとなりました。

１１月末に空き店舗となります。

つきましては、下記の通り
新規賃借人の募集を開始します。

（※クリックすると拡大します）

●江ノ電「長谷駅」から２２３ｍ

●鎌倉の大仏通りに面する　

●長谷寺と高徳院の真ん中に位置する

●業種は問いません

●開店資金が無くても営業可能

●屋号をそのまま引き継ぐことも可能

現在営業中の「鎌倉ジェラート」を業態としてそのまま引き継いで営業して頂くことが可能です。内装設備、既存設備や看板、仕入れルート等も、引継ぎが出来る期間内であれば、現在の賃料の中でご相談致します。　

●設備を居抜き料無しでそのまま引き継ぐことも可能

・内装・造作カウンター・自動ドア

・大型冷蔵庫／７０万円相当

・製氷機／３０万円相当

・パステライザー／５００万円相当

・ジェラートフリーザー／４６０万円相当

・冷凍ショーケース／２００万円相当

・シンク、五徳、ワッフルマシーン

・外部物置

・看板類

・空調設備・冷房設備　ｅｔｃ

外観

１階の間口が広い店舗です。

エントランスにテーブルが並べられます。

オープンカフェの様相。

ジェラートのショーケース

この設備も
すべて付けてお貸しできます。

●物件概要

店内面積：４６.９０㎡（１４.１８坪）

ロッカー：５.８５㎡（１.７６坪）

ｴﾝﾄﾗﾝｽ：約３０㎡（９.０７坪）

保証金：１５０万円

敷金礼金：無し

契約期間：３年

更新料：２０万円

居抜料：無し

償却金：解約時保証金２０％償却

総合保険：自己にて必ず加入

交通／江ノ電線「長谷駅」徒歩３分

交通／ＪＲ横須賀線「鎌倉駅」徒歩２１分

所在地／鎌倉市長谷３－８－１３

建物構造／木造２階建て・１階部分

築年日／平成１９年５月

現　況／営業中

入居日／令和２年１２月１日より

設　備／都市ガス・公営水道・本下水

当社が貸主となります。

お早めにご検討下さい。

2020年10月12日月曜日

既存杭の撤去

鎌倉市玉縄にて
古屋解体中の土地は
基礎も含めすべて取り除き
ほぼ更地となりました。

通常であれば・・・
これで終わりなのですが
区画整理地や造成地の場合は
そうは問屋が卸しません。

鎌倉市は、昭和中期に区画整理された
街がとても多く
その場所が平地の場合
造成される前
「畑」「田んぼ」だったという
ケースが殆どです。

鎌倉市の中でも
一二を争う人気のベットタウンである
地名「玉縄」「岡本」も
昭和４０年代に田畑が埋め立てられ
区画整理された街です。

昭和５０年代の建築は・・・
家を建てる際
地盤が強いか弱いかを

調査するという意識はありませんでした。

区画整理された直後に建てられた

家の場合は建物の解体だけで済むのですが
年号が「平成」に入ってからは
地盤調査が標準化しており
大手住宅メーカーでは
地盤補強を行うことが当たり前となったため

築３０年前後の家が建っている
又は建っていた土地の場合
「地盤補強がされているのか？」
「地下に杭があるのか？」

というチェックの有無が
とても重要となってきます。

なぜか？

新しい家を建てる際
今の建築基準法では
地盤調査を必ずしなければならず
その調査結果が「不良」の場合
地盤補強が必須となり
補強をしなければ
住宅を新築をすることが出来ません。

既存の地盤補強を
新しい家に利用できれば良いのですが
杭は、新しく建てる建物に対し
専用の計算を行い設計をします。

よって・・・
既に埋まっている杭は
どんなに頑丈なものであろうが
単なる邪魔な物となってしまい
撤去作業をることとなります。

地盤補強は様々な種類があります。
鋼管杭が一番対応しやすいですが
「コンクリートによる表層改良」や
「コンクリートによる柱状改良」の場合
撤去費用が最大で１０００万円に
およぶこともあるので要注意となります。

この「杭問題」は・・・
平成の後期から令和に入って
大きな問題となっています。

ただ、認識は全くされておらず
買う側も売る側も
更には仲介者となる不動産業者も
問題意識が希薄です。

土地に対しなんら調査や確認もせず
さらに重要事項で説明もなく
不動産売買されている。

ここ数年の間で・・・
引渡し後に地盤補強があることが発覚し
それを知らされていなかった買主が
売主や不動産会社相手に訴訟を起こし
１０００万円もの賠償金が認められた
裁判の判例が多くあります。

怖いです。（＾＾；）

当社は分譲業者です。
よって・・・
立地や周辺の状況
また、建物の建築時期や
建設した業者名によって
「この土地は地盤補強してある」
と予測することが出来ます。

本地は
売主様からも仲介業者からも
「杭がある」という説明は
一切ありませんでした。

ただ、既存建物は大手メーカー施工で
築年数は２４年前後です。
私は「間違いなく入ってるだろう」と
予測の上で購入しました。

建物の解体が終わる前に
解体業者の不動マネジメントさんに
https://fudo-m.com/

「たぶん、杭が出てくる」
「杭を潰さないように表してほしい」
「その時点で位置の計測をする」

と依頼。
不動マネジメントさんは慣れたもので
「杭頭を全部掘り起こします」
と、快諾してくれました。

結果・・・

見えますかね。
不動マネジメントさんが
杭の頭が出る高さまで
敷地をすべて掘り起こして
赤色でペイントしてくれました。

鋼管杭です。

杭の位置を一本一本計測し
測量図に落とします。

全部で３９本。

この辺りの土地は「支持層」が
地下８ｍを超えるため
この杭は、一本一本
地下８ｍまであることとなります。

鋼管杭の太さは、約１３ｃｍ
先端がドリルの羽根状になっており
大体３５ｃｍ程度と思われます。
よって、これを引き抜くと
地中８ｍまで直径３５ｃｍの穴が
空くこととなり
地盤を緩めてしまいます。

よって・・・
建物の基礎に影響がない高さまで
一本一本、切断します。

地下１ｍ以上掘り返し
鋼管杭を一本一本露出させ