不動産価格

私どもは、土地を個人の方から購入し・・・

整備をして、販売をする仕事を主としています。

事業計画を立てて、計画書を銀行に提出します。

融資の実行を得て、古家付の土地を購入します。

所有権移転後・・・

古家を解体し登記簿から抹消する。

整地して、上下水やガスを再整備し、確定測量を行う。

その他、「物件のデメリット」を取り除いていきます。

井戸が有ったら、お祓いして埋める。

隣接地の住宅から上下水や雨水が流れ込んでいたら、それを隣接者と協議し改善する。

越境物（工作物や樹木、建物等）があれば、改善する。

トラブルがある場合は、話し合い、合意書面を作成し納める。

セットバックがある場合は、分筆して鎌倉市に道路として移管する。

様々な調整や交渉を重ね・・・

そして、ようやく、販売をすることが出来ます。

建売の場合は・・・

そこから、建物を構想して設計。

地盤調査をして、補強が必要であれば地盤補強工事を検討します。

建築確認の申請と合わせて、住宅保証や地盤保証、木材利用ポイント等も申請します。

住器メーカーや様々な職人さんと工程や金額を調整しながら、着工。

その後、打ち合わせを重ねながら、約３か月工事を行います。

その間に、販売活動も行う訳です。

お客様が付いたら、お客様の要望等の打ち合わせをして、見積もりや工事調整を行います。

そして、お客様が希望される銀行に融資を申し込み・・・
法規の検査・保証書関連の申請・太陽光の系統連係を東京電力に申し込み、火災保険の打ち合わせを済ませ、司法書士に依頼して所有権移転までが、一区切りです。

古家を買い取り、土地で販売する場合でも、簡単ではありません。

そして、費用がとても掛かります。

とある古家を例にしてみますと・・・

■移転登記・抵当権設定登記

６０万円

■仲介手数料

７８万円

■古家解体

１５０万円

■滅失登記

４万円

■整地・補修工事

３０万円

■融資手数料

２５万円

■借入金利

８０万円

■広告費

１０万円

■雑費

１０万円

■売却仲介手数料

１０３万円

■不動産取得税

２５万円

合計／５５０万円の諸経費が掛かる訳です。

上記には、当社の人件費は入っていません。

約２か月の現場管理・監督費が４０万円、販売補助費を２０万円としますと・・・

総合計６００万円を裕に超えてしまいます。

でも、この経費は一般の方々の目に触れることはありません。

なので、良く、こんなお叱りの電話を頂きます。

「うちの家を２１００万円で買って、先日土地で３０００万円で売っているのを見た！」

「ずいぶん高く売れるんだと、そこで初めて知った。」
「仲介業者に騙されて、買い叩かれたのではないか？」

「おたくがやっていることは、酷いのではないか！？」

いえいえ・・・

経費を乗っけますと、原価が２７１０万円なんですよ。（＾＾；）

当社の利益は、２９０万円しか乗ってないのですよ。
土地１件で約３００万円の利益です。
それを高いと思われる方もいらっしゃると思います。

しかし、その利益には「売れないリスク」と「値引きのリスク」が入っているのです。

今、不動産を買われる個人の９割９分の方が、「１００万円値引きしてくれたら買います。」というような申し込みをされます。
「２００万円値引きしろ！」なんて、普通に言う方が５割ぐらいです。

１００万円の値引きをしたら・・・

当社は、２５００万円を超える借入れを起こして・・・

その１割に満たない利益しか得られないこととなります。

１年売れなくて、２００万円値下げしたら、利益はたったの９０万円です。そこに借入金利が嵩みますので、利益ゼロになる可能性も普通にあるのです。

同等の物件を年間１０件仕入れて販売したとしても、１件１００万円の値引きを受けたら、利益は年間２０００万円に届かないことになります。

ちなみにその中から事務費や交通費、福利厚生が賄われます。 どう思われます？？

５人の従業員を抱える会社です。（＾＾；）

決して、悪いことはしていません。

暴利をむさぼってもいません。

個人のお客様を騙しているわけでも、ないのです。

どうか、ご理解を・・・お願い申し上げます。

鎌倉市植木注文住宅上棟

ショッピングモール「コーナン」の目の前にて・・・
今週の月曜日、注文住宅Ｏ様邸を上棟しました。

早い段階で基礎工事が完了し、足場も組み終わっていましたが・・・

７月に入り、本梅雨入りの報道があり・・・
また「史上最強」などと言われた台風が本州を直撃するという報道も・・・
延期にづぐ延期をして、満を持しての大安に上棟となりました。

工期がずれましたが、建物としては良い選択となりました。
①基礎の養生期間が長く取れた。
②雨をかぶらなかった。

足場を台風用に補強し、風速５０ｍとも言われた台風を待ち構えましたが、結局、関東圏は拍子抜けでした。

上棟後、どうやら梅雨は開けたようです。
なんという、グットタイミングでしょうか。（＾＾）

この時期、１週間も雨が続く可能性があります。
無理して躯体を組んでしまうと、その後、雨をかぶってしまい、湿気を多く吸った材木は、乾燥時に狂いはじめます。
１週間雨を被ると、剛床の合板は、ぶよぶよになります。
雨を防ぐために床養生をすると、あっという間にカビが生えて、真っ黒になります。

上棟を遅らせると、工期が延びます。
お客様の引っ越しの日が伸びることになり、無理をしてでも上棟日に決行することが多く、また、大手工務店の場合、他の現場の都合で職人やレッカーの手配が難しいくなり、雨が降ろうが槍が降ろうが、決めた日に上棟をすることが多いようです。

ちなみに・・・
今年振った大雪の日・・・
私の住まいの近くで、へーベルハウスさんが上棟をしていました。
気温０度の「猛吹雪」の中です。
雪が積もって、あちこちで車が立ち往生の日でした。
うちの大工さんと逆に関心してしまいました。（笑）

今回、施主のＯ様は「遅れても全然良いよ！」と仰って下さり、感謝です。

当日は、棟梁を合わせて、６人でしたが・・・
３時ぐらいには、もう３階部分まで組み上げ完了。
さすがは、皆が自営工務店の親方衆。

紀州産のオール４寸の檜と杉の柱で組む、軸組工法の建物です。

２階は、ワンフロア―です。
広いです。（＾＾）

コーナンが一望です。

夕方５時には、６人で３階建ての屋根まで組み終わりました。

夕方、施主様がお寿司屋とビールを買ってきて下さいました。
まずは、建物を塩と米とお酒でお清め。

昔は、御昼過ぎに仕事を辞めて、食事をしながらワイワイとお酒を現場で酌み交わす事をしましたが、最近は、住宅事情や周辺環境で、ワイワイやっていると「五月蠅い！」と苦情が来たり、大工さんが皆車で来ているため、現場でお酒を飲むこともほとんどありません。

お寿司とお酒は、大工さん皆で分けて、日本酒をなめる程度で乾杯をして、一本締め。

無事、晴天の中、上棟することが出来ました。
やっぱり、上棟は青空の下がいいですね。（＾＾）

１０月末日、完成を目指します！！（ちょっと、遅れそうですが。）

新築分譲住宅の引き渡しⅡ

鎌倉市笛田の建売住宅の完成後のご紹介のつづきです。

玄関は、シャープなドア。
袖壁は、サイディングの予定でしたが・・・
お客様のご要望にて、エスティックウッド張りに変更しました。

準防火地域のため、無垢材をそのまま張ることは出来ません。
よって、板の下に耐火ボードを張り、その上に板を張っています。

エスティックウッドとは、「窒素加工処理」を施した腐らない国産杉板です。防腐・防虫・防蟻等の薬剤を一切使うことなく、防虫防蟻及び耐久性に優れた、無公害天然木材です。

玄関タイルは、お客様がグレーをチョイス。
玄関を開けると・・・

照明器具をつけなくても、明るい。（＾＾）
これは、北側の階段室に設けた「天窓」の効力です。

天窓（トップライト）は価格が張ります。
ですので、建売住宅ではあまり見受けません。

しかし、北側に設置しても、これだけの光量を得ることが出来ます。
「雨漏りがあるからお勧めできない」という工務店がありますが・・・
配置をしっかりと選定し、雨仕舞をコーキングに頼らず、板金工事でしっかりと施工すれば、その心配はほとんどありません。

階段室に一個、トップライドを設置するだけで・・・

北側の一番暗い空間が、これだけ明るくなるんです。

ちなみに、南側や居室天井にトップライトをつけたがる方がとても多いですが・・・
これは、お勧めできません。
なぜか？
光量の調節が難しいからです。

夏、南側に付けたトップライトは、暑くて暑くて・・・
それが居室とあっては、どうにもなりません。

トップライトの基本は、「北側」で「家で一番暗いところ」に設置する。
それが基本となります。

２階にある居室は、お客様の要望にて急きょリビングとの開口を設けました。
壁になる所を、２枚の引き込み戸に変更し・・・
室内床は、畳に変更。

すでに軸組は終わっていましたので、厚み１５ｍｍの薄畳で対応。
縁のデザインは、高田織物のＷＥＢカタログの中から、お客様がチョイス。
http://www.ohmiyaberi.co.jp/OHMIYA/catarogue2/index.html

畳のイグサは、数か月で黄色く変色し、数年でマッチして良い色になるでしょう。（＾＾）

１Ｆ廊下

洗面所

床は、ＩＮＡＸのサーモタイル
http://www.biz-lixil.com/service/proptool/sheet/pdf/a_in13032.pdf

ちなみに・・・
当社の住宅は・・・
細かいところで、収納棚を付けるのが特徴です。

キッチンやトイレに小物棚があると、何かと便利です。
普通の建売住宅では、まず実現は無理ですが・・・
注文住宅を検討されている方は、是非、お考えください。

余分なスペースは、とにかく収納。

内部は、可動棚としてあります。

上部に見えるのは、太陽光のパワーコンディショナーです。
本物件は、３ｋｗの太陽光発電が付いています。
年間光熱費は、ゼロを目指せます。

パワーコンディショナーは、モスキート音を出します。
よって、居室内の設置はＮＧ。
こんな風に、収納内部に上手く納めるのがベストでしょう。（＾＾）

どうですか？
当社の「建売住宅」！

材木は、紀州和歌山の山長商店の産地証明付き国産材。
http://www.yamacho-net.co.jp/brand.html

断熱材は、吹付ウレタン断熱。
http://www.foamlite.jp/

リクシルの高効率太陽光システム
http://www.lixil.co.jp/lineup/solar_roof_outerwall/solarrack/default.htm

これらが、標準装備です。
この建物を注文住宅で建てたら・・・
請負金額は、１８００万円（税込）を軽く超えるでしょう。

我が社の建売住宅は、そこいら辺の注文住宅には、負けません。
というか、これだけお客様の要望をきける建売住宅は、多分存在しないかと。

自画自賛で気持ち悪いですが、事実です。
それには、しっかりとした下支えがあります。

施工する職人さんは、えりすぐりです。
皆、建築家や設計事務所や有名工務店からの仕事を受けている地元の腕の良い職人さんです。

大工さんを筆頭に・・・
・トビさん
・配筋屋さん
・板金屋さん
・左官屋さん
・サイディング屋さん
・タイル屋さん
・塗装屋さん
・電気屋さん
・水道屋さん
・防水屋さん
・断熱屋さん
・外構屋さん
ｅｔｃ

皆、仕事に誇りを持った方々ばかりです。

Ｎｏ１も、次回、ご紹介します。

新築分譲住宅、引き渡し。

鎌倉市笛田の当社建売住宅、お引渡しをしました。
お引越し日が先行して決まっていましたので・・・
工事の後半は、バッタバタ。（＾＾；）

でも、とても素晴らしい出来で、私も満足です。
職人の方々、いつも有難うございます。ｍ（＿ ＿）ｍ
おかげさまで、そん所そこいらの注文住宅にも負けない仕上がりとなりました。

本物件は、建て始めからお客様が決まっていましたので、多くお客様のご要望を取り入れた形となりました。
もちろん、有償ですよ。（＾＾）

普通、建売住宅の場合、一切の変更はＮＧの業者さんが多いです。
その方が、我々ビルダーは楽なんでね。

でも、一生に一度の買い物です。

できれば、住む側の希望は、かなえてあげたい。（ＴＴ）
お客様の希望を聞き、逆に「こうした方がもっと良いですよ」みたいなことを言ってしまい、会社にも職人方にも、毎回、多大な迷惑をかけてしまっています。

でも、終わりよければすべてよしでしょ？
利益が減っても、お客様がよろこんでくれれば、それが何よりうれしい。
たった一度の人生ですから。
自分にかかわった人が皆笑顔になるのなら、良しとしたいです。

ということで・・・
完成の写真をご紹介していきます。

本物件は、２階がリビングです。
２階リビングのメリットは、やはり勾配天井です。



小屋裏を無くし、屋根の傾斜に合わせた天井。
解放感抜群です。

天井には１６０ｍｍのウレタンを吹き付けてありますので、屋根からの熱は完全にシャットアウトできています。
お客様が完成後にご覧いただいた日は、外気が３２度で朝から閉め切った室内でした。
日中、普通であれば灼熱の室内ですが、とても涼しくて驚いていました。（＾＾）

天井は、紀州杉の上小節４ｍモノ。
本来、節有の予定でしたが、お客様の要望で節無しとなりました。

照明器具は、当初ブラケットを予定していましたが・・・
最新型のＬＥＤダウンライトがとても良く、出っ張り引っ込みが無い調光機能型のスッキリとした収まりとしました。（これは私提案）

床は、信州のカラマツ

当初は、無垢を使用する予定ではありませんでした。
これも、お客様のご要望で変更となっています。

それにより、大工さんの張り手間と・・・
無塗装品なので、全面を手作業でオービタルペーパー（紙やすり）を当てて、表面の荒やささくれを落とし、オスモオイルの２度塗りが必要となります。
塗装は、工程４日かかる大手間となります。

無垢でも、塗装品があります。
塗装品を選べば、塗装代が大幅に減らせますが・・・

やはり、無塗装品は仕上がりが断然良いです。（＾＾）

キッチンは、袖壁有りの吊戸が無し。

食器棚は当初付く予定ではありませんでしたが、お客様のご要望でシステムキッチンで揃えました。
ご一緒にショールームをまわり、チョイス。

レンジフードを高性能に変更し、食器洗い乾燥機を付ける。
追加費用が予算オーバーです。
天板をステンレスにして、費用を落とします。

ちなみに床は、グレーのセラミックタイルです。
これも、モノトーン色が好きなお客様が選びました。

つづく

衝撃的！！

なんと・・・
静岡県の大井川鉄道にて・・・

本物の機関車トーマスが、運航したとのこと！！！

この動画は、衝撃的です。

スマホの人は、こちらをクリック。
https://www.youtube.com/watch?v=PRrpOxJedP8

我が家はあまりテレビを見ていないので・・・
もうみなさん、知っているのかな？？

私、この動画を今日初めて見て、腰抜かしそうになりました。（笑）

物凄い、インパクトです。

息子、これ見たら、絶対に大騒ぎするな。
どうしよう。
見せようか、見せまいか。（＾＾；）

去年、ここにSLを乗りにいきました。
http://heisei-shonan.cocolog-nifty.com/blog/2013/01/post-bf02.html

その時の↑↑ブログです。