不動産価格

私どもは、土地を個人の方から購入し・・・

整備をして、販売をする仕事を主としています。

事業計画を立てて、計画書を銀行に提出します。

融資の実行を得て、古家付の土地を購入します。

所有権移転後・・・

古家を解体し登記簿から抹消する。

整地して、上下水やガスを再整備し、確定測量を行う。

その他、「物件のデメリット」を取り除いていきます。

井戸が有ったら、お祓いして埋める。

隣接地の住宅から上下水や雨水が流れ込んでいたら、それを隣接者と協議し改善する。

越境物（工作物や樹木、建物等）があれば、改善する。

トラブルがある場合は、話し合い、合意書面を作成し納める。

セットバックがある場合は、分筆して鎌倉市に道路として移管する。

様々な調整や交渉を重ね・・・

そして、ようやく、販売をすることが出来ます。

建売の場合は・・・

そこから、建物を構想して設計。

地盤調査をして、補強が必要であれば地盤補強工事を検討します。

建築確認の申請と合わせて、住宅保証や地盤保証、木材利用ポイント等も申請します。

住器メーカーや様々な職人さんと工程や金額を調整しながら、着工。

その後、打ち合わせを重ねながら、約３か月工事を行います。

その間に、販売活動も行う訳です。

お客様が付いたら、お客様の要望等の打ち合わせをして、見積もりや工事調整を行います。

そして、お客様が希望される銀行に融資を申し込み・・・
法規の検査・保証書関連の申請・太陽光の系統連係を東京電力に申し込み、火災保険の打ち合わせを済ませ、司法書士に依頼して所有権移転までが、一区切りです。

古家を買い取り、土地で販売する場合でも、簡単ではありません。

そして、費用がとても掛かります。

とある古家を例にしてみますと・・・

■移転登記・抵当権設定登記

６０万円

■仲介手数料

７８万円

■古家解体

１５０万円

■滅失登記

４万円

■整地・補修工事

３０万円

■融資手数料

２５万円

■借入金利

８０万円

■広告費

１０万円

■雑費

１０万円

■売却仲介手数料

１０３万円

■不動産取得税

２５万円

合計／５５０万円の諸経費が掛かる訳です。

上記には、当社の人件費は入っていません。

約２か月の現場管理・監督費が４０万円、販売補助費を２０万円としますと・・・

総合計６００万円を裕に超えてしまいます。

でも、この経費は一般の方々の目に触れることはありません。

なので、良く、こんなお叱りの電話を頂きます。

「うちの家を２１００万円で買って、先日土地で３０００万円で売っているのを見た！」

「ずいぶん高く売れるんだと、そこで初めて知った。」
「仲介業者に騙されて、買い叩かれたのではないか？」

「おたくがやっていることは、酷いのではないか！？」

いえいえ・・・

経費を乗っけますと、原価が２７１０万円なんですよ。（＾＾；）

当社の利益は、２９０万円しか乗ってないのですよ。
土地１件で約３００万円の利益です。
それを高いと思われる方もいらっしゃると思います。

しかし、その利益には「売れないリスク」と「値引きのリスク」が入っているのです。

今、不動産を買われる個人の９割９分の方が、「１００万円値引きしてくれたら買います。」というような申し込みをされます。
「２００万円値引きしろ！」なんて、普通に言う方が５割ぐらいです。

１００万円の値引きをしたら・・・

当社は、２５００万円を超える借入れを起こして・・・

その１割に満たない利益しか得られないこととなります。

１年売れなくて、２００万円値下げしたら、利益はたったの９０万円です。そこに借入金利が嵩みますので、利益ゼロになる可能性も普通にあるのです。

同等の物件を年間１０件仕入れて販売したとしても、１件１００万円の値引きを受けたら、利益は年間２０００万円に届かないことになります。

ちなみにその中から事務費や交通費、福利厚生が賄われます。 どう思われます？？

５人の従業員を抱える会社です。（＾＾；）

決して、悪いことはしていません。

暴利をむさぼってもいません。

個人のお客様を騙しているわけでも、ないのです。

どうか、ご理解を・・・お願い申し上げます。